Il contratto di rent to buy è stato introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia del 2014. E’ un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione ed un preliminare di vendita di un immobile.

Può essere un’opportunità per chi desidera comprare casa, ma non dispone subito della liquidità necessaria.

Ma in cosa consiste esattamente?

Il proprietario consegna da subito l’immobile all’inquilino-futuro acquirente, che paga il canone e dopo un periodo di tempo può decidere se acquistare il bene, sottraendo dal prezzo totale una parte dei canoni pagati.
Ne ha la facoltà, non è obbligato ad acquistare.

Ecco un esempio pratico di rent to buy: consideriamo l’acquisto di un appartamento del valore di 100.000 euro, ad un canone mensile concordato di 1.000 euro.
Una parte di questo prezzo, poniamo 500 euro, viene dato come se fosse un normale affitto, questa parte si “perde”.
Il residuo invece, gli altri 500 euro, sono come un acconto sul prezzo di vendita, per cui hanno l’effetto di ridurre il prezzo finale.
Se dopo 5 anni l’inquilino deciderà di acquistare il bene non dovrà quindi pagare 100.000 euro, il prezzo di partenza, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni ( 500 euro x 12 mesi x 5 anni ).

Il rischio per chi vende è che l’inquilino decida di non comprare la casa, però, in tal caso il proprietario tratterrà quanto è stato pagato. Per tutelarsi infatti è opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di affitto.

La trascrizione

A tutela dell’inquilino la legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, è fondamentale perché vale come prenotazione dell’acquisto dell’immobile, che di conseguenza non potrà essere venduto a qualcun altro.

Con la trascrizione l’immobile è riservato al futuro acquirente e qualsiasi altra trascrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, cantine, negozi, uffici, capannoni, terreni ed anche un immobile in costruzione.

Quante imposte si pagano?

Il Governo non ha indicato a quale trattamento fiscale dovesse essere assoggettato il rent to buy, ma a colmare la lacuna normativa ha pensato l’Agenzia delle Entrate prevedendo sostanzialmente una doppia tassazione per le imposte, come se si tassassero due contratti: uno per l’affitto e uno per la vendita preliminare.

Conclusioni

Lo strumento può essere interessante ma occhio alle reali intenzioni perché la tassazione è più elevata e il rischio, se alla fine non si compra, è di aver pagato un canone di locazione fuori mercato, senza neppure diventare proprietari.

Non a caso, ad oggi, il rent to buy non ha avuto un gran successo sul mercato.

Le caratteristiche fondamentali di questo strumento sono state spiegate approfonditamente dal Consiglio Nazionale del Notariato e da 12 tra le principali associazioni dei consumatori, che hanno realizzato un’apposita guida