Non tutti coloro che desiderano comprare una casa “nuova”, ovvero in costruzione, sono al corrente di alcuni diritti fondamentali che quasi sempre vengono violati da parte del costruttore di immobili.
La prima garanzia da consegnare all’acquirente è l’assicurazione dell’immobile contro i vizi e difetti di costruzione per i dieci anni successivi a partire dalla data di ultimazione dei lavori e a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, a cui sia tenuto il costruttore ai sensi dell’art. 1669 c.c. E’ evidente che l’acquirente deve poter contare sul fatto che sia un’assicurazione a pagare nel caso di danni addebitabili al costruttore e successivi al trasferimento della proprietà. Infatti, senza assicurazione chi può garantire all’acquirente che il costruttore abbia i soldi per coprire le proprie responsabilità in un arco di tempo decennale? Nessuno!
La seconda tutela apprestata per l’acquirente è il diritto al rilascio da parte del costruttore – il quale è obbligato a farlo senza poter accampare alcuna scusa – di una polizza fideiussoria a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere dall’acquirente per l’acquisto dell’immobile in costruzione. La sanzione apprestata dall’ordinamento per la violazione dell’obbligo della prestazione della garanzia fideiussoria è la nullità del contratto per mancato rilascio della polizza.
La polizza deve essere rilasciata da banche, compagnie di assicurazione o intermediari finanziari sottoposti ai controlli ed alla sorveglianza della Banca d’Italia. Il rilascio e la consegna della polizza all’acquirente della casa serve a garantire al suddetto consumatore la restituzione delle somme versate o ancora da versare al costruttore nel caso in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi dell’impresa come il fallimento, liquidazione coatta amministrativa, concordato preventivo, amministrazione straordinaria, o esecuzione immobiliare.
L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione in capo all’acquirente.
La riforma è stata dunque estremamente utile per aumentare la tutela dell’acquirente della casa in costruzione. Le cronache sono infatti piene di gente che dopo aver versato al costruttore, poi fallito, i risparmi di una vita si trova ad avere diritto ad una piccola percentuale di quanto pagato, se va bene un 10-30%, senza ottenere la casa. Pertanto il diritto al rilascio della polizza fideiussoria viene incontro all’esigenza di certezza dell’acquisto.
Molti costruttori, ingannando l’acquirente, fanno firmare anziché un vero contratto preliminare d’acquisto una semplice prenotazione con la quale il venditore non assume alcuna obbligazione per il futuro trasferimento del bene ma si impegna soltanto, una volta che l’iniziativa edilizia sia divenuta concretamente realizzata, a dare preferenza al prenotante nella stipula del contratto preliminare. Il costruttore potrebbe però, previa restituzione del prezzo pagato, vendere a chi vuole non essendo in alcun modo vincolato nei confronti del prenotante.
Operando in tal modo il costruttore non solo non è obbligato a rilasciare una fideiussione bensì riesce persino a farsi finanziare la costruzione da parte dell’acquirente il quale si trova a sua insaputa a fare la “banca” nei confronti del venditore. Inoltre, l’acquirente che ha versato una somma ingente non ha la certezza dell’acquisto finale della casa avendo solo un diritto alla restituzione, se va bene, di quanto pagato a titolo di prenotazione.
Nella cosiddetta prenotazione il versamento del futuro acquirente è di regola di modesta entità. Sempre più spesso però i costruttori si fanno versare dagli acquirenti ingenti importi a stato di avanzamento lavori facendo credere a questi ultimi di aver sottoscritto un vero preliminare d’acquisto ed espondendoli al rischio di impresa con operazioni poco trasparenti.
Per saperne di più potete leggere la Guida all’acquisto degli immobili in costruzione, realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato in collaborazione con le associazioni di consumatori.
Avv. Orlando Navarra
Vice presidente nazionale Casa del Consumatore