Dieci cose da sapere sul leasing immobiliare abitativo: lo conosci davvero?

E’ un contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, ossia una particolare forma di leasing immobiliare introdotta dalla legge Stabilità 2016.

Prevede che il concedente (banca o intermediario finanziario) si obblighi a mettere a disposizione di un utilizzatore (persona fisica) un immobile acquistato o costruito secondo le indicazioni di quest’ultimo per un determinato periodo di tempo a fronte del pagamento di canoni periodici e della facoltà di acquistare il bene alla scadenza del contratto ad un prezzo predeterminato (c.d. prezzo di riscatto).

La legge espressamente prevede che l’utilizzatore si assuma tutti i rischi relativi all’immobile, anche quelli di perimento.

Dal momento della consegna l’utilizzatore, benché non proprietario né titolare di alcun diritto reale sull’immobile, assume tutti i rischi per i danni subiti dall’immobile (anche di perimento) o causati a terzi. Per questo motivo viene di norma previsto l’obbligo di stipulare un’apposita polizza assicurativa.

Per poter usufruire delle agevolazioni fiscali e tutele previste dalla legge di stabilità 2016 è necessario che nel contratto sia esplicitata l’intenzione dell’utilizzatore di adibire l’immobile messo a disposizione dal concedente ad abitazione principale.

In linea teorica IMU, TASI e TARI sarebbero a carico dell’utilizzatore. In considerazione dell’esenzione prevista per gli immobili destinati ad abitazione principale dei titolari, l’utilizzatore, non sarà tenuto al pagamento né dell’IMU né della TASI. Da tale esenzione sono escluse le abitazioni censite nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. In caso di reintroduzione della TASI potrebbero esserci effetti diversi.

Sono previste agevolazioni ai fini delle imposte sui redditi delle persone fisiche (IRPEF) per chi stipula questo tipo di contratto, purché adibisca effettivamente l’immobile ad abitazione principale entro un anno dalla consegna e possieda i seguenti requisiti:

• abbia conseguito un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro;
• non sia titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

L’età dell’utilizzatore è determinante ai fini delle agevolazioni.

Al di sotto dei 35 anni di età è possibile fruire di una detrazione pari al 19%:

• delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori (o commissioni per servizi accessori quali ad es. invio di copie di documenti, variazione banca di appoggio, etc.) per un importo non superiore a 8.000 euro annui;
• del prezzo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.

L’importo massimo della detrazione si riduce del 50% per chi ha superato i 35 anni di età.

Per ciò che attiene all’imposta di registro è stabilito che le cessioni, da parte degli utilizzatori, dei contratti di locazione finanziaria aventi a oggetto immobili abitativi siano soggette all’imposta proporzionale di registro anche se assoggettate ad IVA. L’imposta si applica con l’aliquota dell’1,5% per le cessioni effettuate nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le condizioni per l’applicazione delle agevolazioni prima casa, del 9% negli altri casi. È stata inoltre disposta l’applicazione dell’aliquota agevolata dell’1,5% agli atti che trasferiscono la proprietà alle banche e agli intermediari finanziari delle case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria e destinate ad essere adibite ad abitazione principale dagli utilizzatori.

Le detrazioni IRPEF spettano per qualsiasi tipo di abitazione, anche se appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e sono previste dal legislatore per i contratti stipulati dall’1.1.2016 sino al 31.12.2020. Anche le disposizioni in materia di imposta di registro si applicano nel periodo compreso tra l’1.1.2016 e il 31.12.2020.

• cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle seguenti ipotesi:
  1. risoluzione consensuale,
  2. risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità;
  3. licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo;
  4. dimissioni del lavoratore non per giusta causa;
• cessazione dei rapporti di lavoro di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione ad eccezione delle seguenti ipotesi:
  1. risoluzione consensuale;
  2. recesso datoriale per giusta causa;
  3. recesso del lavoratore non per giusta causa.

Al termine della sospensione, il pagamento dei canoni riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti.

La sospensione potrà essere chiesta per una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi  e non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.

La durata del contratto sarà prorogata di un periodo uguale a quella della sospensione. Durante il periodo di sospensione non matureranno interessi sul debito residuo.

In caso di risoluzione del contratto di leasing immobiliare per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene e può quindi avvalersi del procedimento per convalida di sfratto. Una volta venduto/ricollocato il bene il concedente dovrà restituire all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita/ricollocazione del bene al netto di:

• somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
• i canoni a scadere attualizzati;
• prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto.

L’eventuale differenza negativa tra quanto ricavato dalla vendita/ricollocazione e le somme dovute dall’utilizzatore al concedente dovrà essere corrisposta dall’utilizzatore. Proprio per questo Il concedente dovrà procedere alla vendita/ricollocazione dell’immobile attenendosi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore e adottare procedure di vendita che garantiscano il miglior risultato possibile.

Nel caso in cui l’utilizzatore debba trasferirsi in un’altra città o cambiare casa potrà procedere al riscatto anticipato e cedere successivamente l’immobile o cedere direttamente il contratto di leasing.

Nel caso di cessione del contratto di leasing è necessario avere il previo consenso del concedente che deve essere messo in grado di verificare la capacità di rimborso del soggetto che subentra.

Il riscatto anticipato non prevede l’addebito di alcuna penale, compenso o onere aggiuntivo.

Il riscatto dell’immobile è una facoltà per l’utilizzatore quindi alla scadenza del contratto potrà decidere di non esercitarla restituendo l’immobile al concedente.

In alternativa l’utilizzatore potrà avanzare richiesta di proroga della durata del contratto.